花甲之年，曾手握中国家居 Mall 商业版图的车建新高调重返商业赛道，对外宣称还要再干 30 年，开启二次创业。
放眼国内商界，年过六旬仍重启高强度创业状态的企业家寥寥无几，外界很容易将其与逆境翻盘的标杆人物褚时健对标。
不过，此番重出江湖，并非车建新主动选择，背后牵扯着红星控股的生存之困。在红星控股完成司法重整后，债务压力并未彻底出清，车建新因个人连带担保深陷债务捆绑，且仅爱琴海购物中心这一核心优质资产，成为脱困翻盘的唯一抓手。
花甲之年，重启创业
花甲之年，车建新对外发布公开信"降龄"，称要再干 30 年。
公开信发布近一周，相关话题在网络上的热度居高不下，一时间业内外似乎看到另一个褚时健。
在中国企业界，褚时健是一个逆境翻盘的标志性人物、绝境创业的实干范本，其逆境突围的经历，深刻影响一代企业家。
相比褚时健一无所有上山种橙、从零起步的绝境，车建新仍有爱琴海购物中心这一核心资产依托，基础盘尚存。
自去年 9 月被云南省监委解除留置后，车建新便保持沉寂。多数企业家经历此类风波后，通常会选择退居二线。
对于车建新来说，早在 2018 年已具备交棒的客观条件。只是当时的他如日中天，没有下定决心。
几年后，红星系便遭遇流动性危机。
2023 年，车建新向建发股份转让红星美凯龙（601828.SH）控制权。其后，红星控股向法院申请重整。
一系列波折后，车建新日前高调复出，一时被视作又一个绝境突围的企业家范本。
他再次出马，可能与企业发展面临的生存之战相关。
红星控股完成司法重整后，股权结构骤变。此前，车建新、车建芳持有红星控股 100% 股权。重整后，89% 股权被无偿划转抵偿债务、10% 股权归入业绩对赌持股平台，二人仅保留 1% 股权。
同时，红星控股也亟待车建新盘活资产，他被赋予其较大话语权。根据特别表决权机制，车建新和车建芳共计享受红星控股股东会 30% 表决权，参与重大事项表决，以及对董事、总经理等人事的推荐。
红星控股旗下最核心的资产，乃是上海爱琴海商业集团股份有限公司 100% 股权，主营购物中心运营。
押注三四线市场
2013 年，车建新主导成立红星商业，作为统筹红星系旗下城市综合体、商业购物中心筹建、招商和运营的管理平台。
当年 10 月，红星商业首个商业综合体在北京朝阳太阳宫商圈开业，定位于购物、餐饮、娱乐、休闲和儿童体验等为一体的精品生活体验式购物中心，丰富的业态以及营造的欧陆风情，成为彼时北京的商业标杆之一。
红星商业一炮打响，商业版图逐渐在全国展开。不过，相比家居 Mall 和地产业务的高歌猛进，商业板块的扩张速度并不快。
2018 年，红星商业正式启用"爱琴海"商业管理品牌。在车建新的畅想中，爱琴海是一个充满希望和机遇的多元合作商业平台，提出到 2020 年购物中心在全国建成 100 座。
据公开报道，2019 年至 2020 年上半年，上海爱琴海商业集团录得营业收入分别为 16.05 亿元和 4.61 亿元，毛利率 63.25%、51.85%。
2021 年 3 月，市场传出上海爱琴海商业集团筹备港股上市的消息，行业给出 120 亿元至 150 亿元的估值。
彼时品牌已进入全国百余座城市，商业管理面积合计近 1900 万平方米，发展前景被资本市场看好。
但好景不长，受红星系流动性危机冲击，爱琴海购物中心扩张进入沉寂期。
如今，车建新选择重注购物中心赛道，核心逻辑在于购物中心会联动多个业态，满足不同消费需求。从目前爱琴海购物中心先后在河南商丘、安徽淮南以及四川西昌落地来看，车建新布局下沉市场的思路已然明了。
三四线城市线下消费场景相对稳定，伴随消费升级，实体商业仍有发展空间。同时，可避开万达、吾悦和龙湖的锋芒。
据乐居财经，截至目前，爱琴海集团签约全国项目 100 家，已正式开业 66 家。
资本叙事
尽管已丢失家居 Mall 之王的王冠，车建新仍热衷于资本叙事。在公开信中，他对爱琴海购物中心的扩张提出一个愿景，即到 2050 年，规模达到 800 家。
对此，业内外持谨慎态度。6 年前，商业地产行业已转向存量运营周期，高速扩张得机遇已经不再，爱琴海购物中心的宏大目标存在极大不确定性。
资金层面，也已限制了项目扩张的速度。据公开报道，车建新因红星控股个人连带担保承担巨额债务，在红星控股无法清偿债务时可向车建新追偿。
若不能解决现金流压力，大规模扩张更易引发连锁反应。况且，目前在红星控股内部，重大经营决策仍需要全体股东达成一致，存在多方博弈。
何况，当下购物中心普遍面临客流下滑、业态同质化难题，头部企业纷纷剥离重资产、放缓扩张步伐，万达便是典型案例。
初步统计，2023 年至 2025 年，万达集团累计出售 80 座以上万达广场，同步转让万达电影控股权、万达酒店管理等资产，全面转向输出品牌、招商、设计和运营管理业务。
在此背景下，爱琴海购物中心更需直面核心命题：未来的增长是靠租金，还是通过轻资产品牌管理输出收益？ 这直接决定了企业长的天花板。
车建新此番高调复出，重回商业赛道，显然不是一次简单的抉择，而是背负着债务压力，寻求翻身的一次长跑。
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